AERZTE Steiermark 07-08/2024

Das 1x1 des Immo-Kaufs samt Update Gebührenbefreiung

Der Kauf einer Immobilie, egal ob Grundstück, Haus, Wohnung oder Geschäftsraum, ist für jeden ein großer Schritt, der gut überlegt, aber natürlich auch rechtlich gut begleitet werden sollte.

Mag. Anna Schlögl

Wie läuft der Immobilienkauf in Österreich ab? Was gilt es zu beachten? Kurz und kompakt, soll nachfolgender Artikel einen Überblick verschaffen.

Besichtigung

Zunächst sollte man sich das Kaufobjekt gut ansehen und bestenfalls mit Fachleuten eingehend besichtigen. Ist ein Immobilienmakler mit der Vermittlung der Immobilie betraut, so wird dieser in der Regel die Besichtigung gemeinsam mit dem Kaufinteressenten durchführen und etwaige Fragen beantworten. Ist der Kaufentschluss gefasst, wird ein Kaufanbot gelegt, das Kaufobjekt zu den darin festgelegten Bedingungen zu erwerben. Es ist durchaus möglich, dass die Verkäuferseite mehrere Kaufanbote erhält und dann die Möglichkeit hat, sich für ein Kaufanbot zu entscheiden.

Auswahl Vertragserrichter

Anschließend wird das beidseits unterfertigte Kaufanbot an einen Rechtsanwalt oder Notar übermittelt und dieser mit der Errichtung eines grundbuchsfähigen Kaufvertrages und Übernahme der Treuhandschaft beauftragt. Diese Urkunde wird zwingend für das Grundbuch benötigt. In Österreich wird man nur Eigentümer einer Liegenschaft, wenn das Eigentumsrecht auch im Grundbuch einverleibt wird. Um diese grundbücherliche Abwicklung bzw. Einverleibung und alle damit einhergehenden rechtlichen Schritte kümmert sich als – Vertragserrichter und Treuhänder – der Rechtsanwalt oder Notar.

Der Kaufvertragsentwurf ist schließlich notariell beglaubigt zu unterfertigen. 

Treuhandschaft

Grundsätzlich gilt bei Kaufverträgen jeglicher Art das so genannte Zug-um-Zug-Prinzip; dieser Grundsatz besagt, dass eine Leistung nur gegen eine unmittelbare Gegenleis­tung erbracht wird.

Allerdings stellen Liegenschaftskäufe idR eine Ausnahme von diesem Prinzip dar, denn die tatsächliche Übergabe der Immobilie (ua Übergabe der Schlüssel, allfälliger Verwaltungsunterlagen etc) wird der Verkäufer in der Regel erst tätigen, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Der Käufer wird den Kaufpreis aber nur bezahlen, wenn die Übergabe und der Eigentums­erwerb (Grundbuchseintragung) sichergestellt sind.

Dieses Spannungsverhältnis löst die Bestellung des ausgewählten Vertragserrichters zum beiderseitigen Treuhänder. Im Zuge der Abwicklung der Vertragserrichtung und -durchführung eröffnet der bestellte Treuhänder bei einer Bank ein Treuhandkonto, das überdies von der zuständigen Rechtsanwaltskammer überwacht wird. Üblicherweise hat der Käufer dann 14 Tage Zeit, den Kaufpreis auf das Treuhandkonto zu überweisen. Überdies werden vom Treuhänder auch die Nebengebühren (Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr) beim Käufer angefordert.

Kaufvertragsabwicklung

Der Treuhänder kümmert sich im Anschluss um die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer, gerichtlichen Eintragungsgebühr und allfälligen Immobilienertragssteuer und führt diese Steuern für den Käufer und den Verkäufer direkt beim Finanzamt ab.

Auch die Eintragung des Eigentumsrechts zugunsten des Käufers im Grundbuch leitet der Treuhänder in die Wege, indem er einen entsprechenden Antrag an das zuständige Bezirksgericht stellt.

Nach Erhalt des Eintragungsbeschlusses des Gerichts ist der Grundbuchstand so hergestellt, wie er in der Kaufvertragsurkunde vereinbart wurde. Je nach den vereinbarten Auszahlungsbedingungen ist der Treuhänder berechtigt bzw. verpflichtet, den Kaufpreis an den Verkäufer auszubezahlen.

Gebührenbefreiung

Vom Nationalrat wurde im März 2024 unter anderem zur Belebung der Baukonjunktur eine Änderung des Gerichtsgebührengesetzes beschlossen, im Zuge derer die §§ 25a bis 25c GGG eingeführt wurden. Mit der Änderung wird eine „temporäre Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis“ umgesetzt. Unter folgenden Voraussetzungen ist ein Liegenschaftskauf (teilweise) von den gerichtlichen Eintragungsgebühren (Eigentumsrecht und auch damit zusammenhängendes Pfandrecht) befreit:

• Das Rechtsgeschäft wird nach dem 31. März 2024 geschlossen;
• Der Grundbuchsantrag wird zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht;
• Das auf der Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude muss der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Eigentümers dienen (hierfür sind Nachweise zu erbringen, nämlich Nachweis der Meldung des Hauptwohnsitzes an der erworbenen Immobilie und der Aufgabe des Wohnrechts an der bisher verwendeten Wohnstätte); 
• Der Kaufpreis muss unter € 2 Mio liegen.

Wenn diese genannten Voraussetzungen vorliegen, ist der Liegenschaftserwerb bis zur Höhe von € 500.000,– von der Eintragungsgebühr befreit. Hinsichtlich eines € 500.000,– übersteigenden Betrags ist die Eintragungsgebühr zu entrichten (Grunderwerbsteuer fällt wie bisher unverändert an).

Zu beachten gilt: Sofern nach Verstreichen der fünfjährigen Frist die Nachweise nicht erbracht werden, ist die Gebühr vorzuschreiben. Die Gebührenbefreiung fällt nachträglich gemäß § 25c weg, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren wieder verkauft wird oder das dringende Wohnbedürfnis wegfällt.

 

Mag. Anna Schlögl ist Rechtsanwältin in Graz.

Foto: Hoeller